Örökölt ingatlan eladás adó 2026: kalkulátor és számítási példa
2025. június 12.
− Olvasási idő kb. 6 perc
Tartalomjegyzék
Ha az örökölt ingatlan eladás adó mellett gyors finanszírozásra is szükséged van, kérj egyedi ajánlatot – gyorsan visszahívunk.
Ha örökölt ingatlant szeretnél eladni, fontos tudnod, hogy milyen adózási kötelezettségeid lehetnek. A szabályok bonyolultnak tűnhetnek, de ha megérted a lényeget, könnyedén kalkulálhatod a várható adóterheket. Ebben a cikkben mindent megtudhatasz az örökölt ingatlan eladása utáni adózásról, és segítünk kiszámolni, mennyit kell fizetned.
A legfontosabb tudnivalók röviden
Mikor kell adót fizetni? Az örökölt ingatlan eladása után csak akkor kell személyi jövedelemadót (SZJA) fizetned, ha az eladás az öröklés évét követő 5 éven belül történik. Ha már legalább 5 év eltelt az öröklés óta, teljesen adómentes az eladás.
Mennyi az adó mértéke? 2025-ben az SZJA mértéke 15%, de ez nem a teljes eladási árra vonatkozik, hanem csak a nyereségre – és ez évről évre csökken.
Hogyan számold ki az örökölt ingatlan eladás adóját?
Hogyan lehet kiszámítani az örökölt ingatlan eladása utánai adót? Nézzük a legfontosabb lépéseket
1. A szerzési időpont meghatározása
Öröklés esetén a szerzési időpont az örökhagyó halálának napja. Ez azért fontos, mert ettől számítódik az 5 éves időszak.
2. A jövedelem kiszámítása
A jövedelmet úgy kapod meg, hogy az eladási árból levonod:
- A szerzésre fordított összeget (öröklés esetén az értékbizonyítványban szereplő érték)
- Az elszámolható költségeket
Fontos: Ha nem állapítható meg a szerzési érték, akkor az eladási ár 75%-át kell szerzési értéknek tekinteni.
3. Az adóköteles rész meghatározása
Az adóköteles rész az öröklés évétől függően változik. Ha 2025-ben adsz el egy örökölt ingatlant:
- 2025-ben vagy 2024-ben örökölt: a jövedelem 100%-a adóköteles
- 2023-ban örökölt: a jövedelem 90%-a adóköteles
- 2022-ben örökölt: a jövedelem 60%-a adóköteles
- 2021-ben örökölt: a jövedelem 30%-a adóköteles
- 2020-ban vagy korábban örökölt: 0% – teljesen adómentes
Mentsd el ezt az útmutatót, ha az örökölt ingatlan eladás adó kiszámítása előtt állsz.
Ingatlanod van, de a bank nemet mondott? Kérj egyedi ajánlatot ingatlanfedezetes finanszírozásra!
Praktikus számítási példa
Tegyük fel, hogy 2023-ban örököltél egy lakást, és 2025-ben 40 millió forintért adod el. Az értékbizonyítványban 30 millió forint volt a szerzési érték, plus 500 ezer forint elszámolható költséged van.
Számítás:
- Jövedelem: 40 M Ft – 30 M Ft – 0,5 M Ft = 9,5 M Ft
- Adóköteles rész (2023-ban örökölt): 9,5 M Ft × 90% = 8,55 M Ft
- Fizetendő SZJA: 8,55 M Ft × 15% = 1,28 millió forint
Milyen költségeket vonhatsz le az eladási árból?
Levonhatod az eladási árból:
- Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos költségeket (ügyvédi díjak, illetékek)
- Értéknövelő beruházások költségeit (felújítás, korszerűsítés)
- Az eladással kapcsolatos kiadásokat (hirdetés, közvetítői díj, ügyvédi költségek)
Fontos: Minden költségről számlával kell rendelkezned!
Öröklési illeték vs. eladási adó
Ne keverd össze a két különböző adót:
Öröklési illeték:
- Egyenes ági rokonok (szülő, nagyszülő, gyermek) között illetékmentes
- Testvérek és házastársak között szintén mentes
- Más rokonok esetén 9% (lakástulajdon) vagy 18% (egyéb ingatlan)
Eladási adó (SZJA):
- Az eladásból származó nyereség után fizetendő
- Mértéke 15%, de évről évre csökken az adóköteles rész
- 5 év után teljesen megszűnik
Jelzálog alapú finanszírozás rugalmas feltételekkel, egyedi elbírálással.
Mikor és hogyan kell bevallani az adót?
Az örökölt ingatlan eladásából származó jövedelmet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani. Ha például 2025-ben adsz el, akkor 2026. május 20-ig kell bevallani és befizetni az adót.
Fizetési lehetőségek:
- 500 ezer forintig részletfizetés kérhető (12 havi részletekben)
- Az ezt meghaladó részt egyösszegben kell befizetni
- Méltányossági kérelem benyújtható a NAV-nál
Örökölt ingatlan eladás adó kalkulátor használata
A NAV honlapján elérhető ingyenes Ingatlanértékesítés kalkulátor segítségével pontosan kiszámolhatod a fizetendő adó összegét. A kalkulátor figyelembe veszi az összes releváns tényezőt és évenkénti változásokat.
Ha az örökölt ingatlan eladás adó kifizetéséhez gyors forrás kell, kérj visszahívást.
Hasznos tippek az adómegtakarításhoz
- Várd meg az 5 évet: Ha nincs sürgős pénzügyi szükséged, érdemes megvárni, amíg eltelt 5 év az öröklés óta.
- Gyűjtsd a számlákat: Minden értéknövelő beruházásról és eladással kapcsolatos költségről őrizd meg a számlákat.
- Konzultálj szakértővel: Bonyolult esetekben érdemes adótanácsadóhoz fordulni.
- Használd a NAV kalkulátort: A pontos számításhoz mindig használd a hivatalos kalkulátort.
Gyakori hibák, amiket kerülj
- Ne keverd össze az öröklési illetéket az eladási adóval – ezek teljesen különböző adótípusok
- Ne felejtsd el bevallani – még ha kis összegről is van szó
- Ne számolj a bruttó eladási árral – csak a nyereség adóköteles
- Ne veszítsd el a bizonylatokat – a NAV ellenőrzéskor bekérheti őket
Összefoglalás
Az örökölt ingatlan eladása utáni adózás első látásra bonyolultnak tűnhet, de ha megérted az alapelveket, könnyen kalkulálható. A legfontosabb szabály: 5 év alatt adóköteles a nyereség, utána adómentes. Az adó mértéke évről évre csökken, így ha lehet, érdemes kivárni.
Használd a NAV ingyenes kalkulátorát a pontos számításhoz, és ne habozz szakértőhöz fordulni, ha bizonytalan vagy. A megfelelő tervezéssel jelentős összegeket lehet megtakarítani, vagy legalábbis elkerülheted a kellemetlen meglepetéseket.
A cikkben szereplő információk tájékoztató jellegűek. Konkrét esetekben mindig konzultálj adószakértővel vagy használd a NAV hivatalos tájékoztatóit és kalkulátorait.
Kérj egyedi ajánlatot: jelzálog alapú finanszírozás.
