Banki árverés ingatlan: hogyan kerülheted el, és hogyan vásárolhatsz olcsón?

---

A banki árverés két teljesen különböző ember figyelmét kelti fel egyszerre. Az egyikük attól tart, hogy elveszíti az otthonát. A másik éppen lehetőséget lát benne, és piaci ár alatt szeretne ingatlant venni. Mindkettőjüknek van megoldás, csak tudni kell, mikor kell lépni, és milyen finanszírozást érdemes keresni.

Ez a cikk végigvezet a végrehajtási árverés teljes folyamatán: hogyan kerül oda egy ingatlan, mit tehet az adós, hogyan zajlik maga az árverés, és mi a helyzet a finanszírozással, akár az árverés elkerüléséről, akár egy árverési ingatlan megvásárlásáról van szó.

Hogyan kerül egy ingatlan banki árverésre?

A végrehajtási eljárás nem egyik napról a másikra következik be. A folyamat fokozatos, és az ingatlan bevonása mindig az utolsó lépés, nem az első.

Ha valaki nem törleszti a jelzáloghitelét, a bank először a bankszámlát, majd a munkabért, aztán az ingóságokat próbálja megterhelni. Az ingatlanra csak ezután kerül sor, és csak akkor, ha a tartozás meghaladja az 500 000 forintot. Kisebb összegnél törvény tiltja az ingatlanvégrehajtást.

A konkrét lépések jellemzően így következnek egymás után:

• A bank a hitelszerződést 90–180 napos fizetési késedelem után mondja fel. Ezt követően végrehajtót jelöl ki, aki értesíti az adóst. Az ingatlant 3 napon belül lefoglalják, és a végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra. Ezután megállapítják a becsértéket, ami a kikiáltási ár alapja lesz, majd kitűzik az árverést.
• A jelzáloghitelek esetén a szerződés közjegyzői okiratba foglalása lehetővé teszi, hogy bírósági eljárás nélkül is elinduljon a végrehajtás. Ez a folyamat az első elmulasztott törlesztéstől az árverésig általában 1–3 évet vesz igénybe. Bőven elég idő cselekedni, ha az ember tudja, mit kell tennie.

Az árverés menete: az EÁR rendszer és a szakaszok

Magyarországon az ingatlanárverések 2021 óta elektronikus úton zajlanak, az MBVK (Magyar Bírósági Végrehajtói Kar) online árverési rendszerén keresztül. Az árverési hirdetmények itt és az olyan aggregátor oldalakon érhetők el, mint a licit.info.

Az árverés 60 napig tart, három, egyenként 20 napos szakaszban. A kikiáltási ár mértéke attól függ, hogy a törvény milyen típusú ingatlanról rendelkezik:

• Fogyasztói jelzáloghitel esetén, ha az adott ingatlan az adós egyetlen lakóingatlana, mindhárom szakaszban 100%-os kikiáltási ár érvényes. Ez a 2021-es reform eredménye, és a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ilyen ingatlanok piaci ár alatt csak nagyon ritkán kelnek el.
• Nem lakóingatlanok esetén a harmadik szakaszban a kikiáltási ár akár 50%-ra is csökkenhet, innen ered a „filléres árverés” fogalma, ami elsősorban üzleti ingatlanokra vagy ingóságokra vonatkozik valósan.

Az árverésen való részvételhez regisztrálni kell a rendszerbe, és előzetesen le kell tenni a bánatpénzt, ami általában a becsérték 10%-a. Ha valaki nyer, 15 napon belül ki kell fizetnie a teljes vételárat. Ez az a pont, ahol a legtöbb vásárló elakad.

Mit tehetsz, ha a te ingatlanod kerülhet árverésre?

Ha fizetési nehézséggel küzdesz, és már felmondták, vagy hamarosan felmondhatják a hiteledet, az első reflex általában a pánik. A második, sajnos, a csend: sokan nem lépnek, mert nem tudják, mi a lehetőségük.

Amit a legtöbben nem tudnak: az árverést le lehet állítani, egészen az utolsó pillanatig. Ha az adós a végrehajtási eljárás során maradéktalanul kifizeti a teljes tartozást a végrehajtónak, beleértve a végrehajtási költségeket is, az eljárás megszűnik. Az ingatlan megmenthető.

A kérdés az, honnan kerül elő erre a pénz.

A hagyományos banki hitel itt általában nem jön szóba. Egyrészt azért, mert az, akinek felmondták a jelzáloghitelét, szinte biztosan szerepel a KHR-listán (korábbi nevén BAR-lista), másrészt a banki hitelbírálat 4–8 hetet vesz igénybe és ennyi idő nincs. A végrehajtás nem vár.

Ilyenkor lehet reális megoldás az ingatlanfedezetű magánfinanszírozás. Ez egy pénzügyi közvetítőn keresztül elérhető, nem banki finanszírozási forma, ahol a döntés nem a KHR-státuszon, hanem az ingatlan értékén múlik. A folyamat napokban mérhető, nem hetekben. Az összeg jellemzően az ingatlan forgalmi értékének 40–60%-áig terjedhet.

A logika egyszerű: az ingatlanfedezetű finanszírozással kifizeted a végrehajtót, az eljárás leáll, az ingatlan megmarad. Ezután, stabilabb helyzetből már keresni lehet hosszú távú megoldást, legyen az banki refinanszírozás vagy az ingatlan önkéntes értékesítése.

Ha ez a helyzeted, és szeretnéd tudni, hogy a te ingatlanod és körülményeid alapján mi lehetséges, lépj kapcsolatba velünk, és egy személyes egyeztetésen átnézzük a lehetőségeket.

Hogyan vásárolhatsz ingatlant árverésen?

Az árverési ingatlanok vásárlása valóban kínálhat kedvező lehetőséget, de számos félreértés kering róla. Érdemes reálisan nézni a dolgot.

Ahol megnézheted az aktuális árveréseket:

• arveres.mbvk.hu (az MBVK hivatalos rendszere)
• licit.info (aggregátor, több platformot gyűjt össze)
• NAV árverések (adótartozás miatti eljárások)
• SZTFH EER (felszámolási eljárások)

A részvétel feltételei: regisztráció az MBVK rendszerébe, személyazonosság igazolása, és a becsérték 10%-ának megfelelő bánatpénz előzetes letétbe helyezése. Ha nyersz, de mégsem fizeted ki a teljes árat a határidőig, a bánatpénzt elveszíted.

A valóság az árról: mint fentebb szóba került, fogyasztói lakóingatlanoknál 2021 óta a kikiáltási ár 100%, vagyis a becsértéknél alacsonyabb áron nagyon ritkán lehet hozzájutni ezekhez az ingatlanokhoz. Üzleti vagy egyéb ingatlanok esetén már valóban lehet kedvező árat elérni, különösen a harmadik árverési szakaszban.

A jogi kockázatok: végrehajtás alatt álló ingatlant vásárolni jogi szempontból körültekintést igényel. A tulajdoni lapot alaposan át kell nézni: milyen terhek vannak rajta, van-e haszonélvezeti jog, bérlők laknak-e az ingatlanban, és ha igen, milyen feltételekkel lehet tőlük megszabadulni? Egy ügyvéd bevonása nem opcionális, hanem alapkövetelmény.

Az árverési ingatlan az árverés napján is lakott lehet. A korábbi tulajdonos kiköltöztetése külön eljárást igényelhet, és ez heteket, akár hónapokat vehet igénybe.

Miért nem kaphatsz banki hitelt árverési ingatlanra?

Ez az a pont, ahol a legtöbb komoly vevő falba ütközik.

Az árverés megnyerése után 15 napon belül ki kell fizetni a teljes vételárat. A banki jelzáloghitel-bírálat ezzel szemben 4–8 hetet vesz igénybe és a bank csak akkor tud hitelt folyósítani, ha az ingatlanon már tiszta a tulajdonjog, vagyis nincs rajta végrehajtási jog. Ez egy ördögi kör: a fizetéshez kellene a hitel, de a hitelhez előbb fizetni kellene.

A hagyományos lakáshitel tehát az árverési vásárlás finanszírozására nem alkalmazható eszköz.

Hogyan finanszírozhatod az árverési ingatlan vásárlását?

Léteznek megoldások, csak más forrásból kell gondolkodni.

Azonnali magánfinanszírozás

Az ingatlanfedezetű magánhitel itt is megjelenik mint lehetséges eszköz, de más logikával, mint az árverés-elkerülésnél. Ebben az esetben a vevő gyors, ingatlanfedezetű finanszírozással fizeti ki az árverési vételárat a 15 napos határidőn belül. Miután a tulajdonjog tisztán bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, és a terhek törlődnek, kedvezőbb feltételű banki jelzáloghitelre lehet refinanszírozni.

Ez a modell különösen akkor vonzó, ha az árverési áron vásárolt ingatlan értéke és a vételár között érdemleges különbség van. Például egy 50 milliós forgalmi értékű ingatlan 40 milliós kikiáltási áron való megvásárlása esetén a refinanszírozás utáni helyzet akár kedvezőbb is lehet, mint egy hagyományos piaci vásárlásnál.

Saját tőke vagy likvid megtakarítás

Ha rendelkezésre áll a szükséges összeg, ez a legtisztább út. Sok befektető erre a célra tart fenn elkülönített forrást.

Személyi kölcsön

Kisebb összegnél szóba jöhet, de az ingatlan vételárának fedezésére ritkán elegendő.

Ha komolyan gondolkodsz árverési ingatlan vásárlásán, és a finanszírozás az akadály, keress minket, megnézzük, milyen megoldás jön szóba a te esetedben.

Egy félreértés, amit érdemes eloszlatni

Sokan gondolják, hogy a banki árverés egy gyors, brutális folyamat, ami néhány hét alatt kisöpri az embert az otthonából. A valóság más: a végrehajtási eljárás Magyarországon szabályozott, lépései jól definiáltak, és az adósnak mindig van reakcióideje.

A legnagyobb hiba, amit el lehet követni: kivárni, hátha megoldódik magától. A végrehajtás nem áll meg várakozásra. Minél korábban keresel megoldást, annál több eszközöd van.

Záró gondolatok

A banki árverés ingatlan témája két oldalról érinti az embereket. Ha adós vagy, és el akarod kerülni az árverést: tudd, hogy az utolsó pillanatig van lehetőséged, és az ingatlanfedezetű magánfinanszírozás reális eszköz lehet a helyzet rendezésére. Ha vevőként gondolkodsz: az árverési piac valóban kínálhat kedvező árakat, de a 15 napos fizetési határidő miatt a finanszírozást előre kell megoldani.

Mindkét esetben gyorsaságra és megbízható partnerre van szükség.

Gyors és diszkrét pénzügyi megoldás ingatlanfedezettel. Érd el céljaid, lépj kapcsolatba velünk még ma!

Vedd fel velünk a kapcsolatot